财产纠纷维权注意事项（法律途径）

最高人民法院公布房地产典型案例回应社会公众关切
财产纠纷维权注意事项（法律途径）
记者 魏哲哲
近年来，业主与房产服务商之间的纠纷时有发生，且容易重复、难以解决。最高人民法院近日针对房地产领域房产费收取方式、房产服务合同签订后“交付难”等社会关切，公布了5起房产服务合同纠纷典型案例。目的是最大限度发挥典型案件示范引导成效，统一裁判规则，预防和化解财产纠纷。最高人民法院积极回应社会关切，指导各级人民法院妥善应对新情况新问题切实解决房地产领域的民事纠纷，包括房地产服务合同纠纷，着力解决人民群众急、难、急的问题。
房地产服务提供商可能不鼓励支付房地产费用，即使是限制访问控制系统的使用。
【案件事实】 ​某小区业主张某发现，因未缴纳物业费，该小区物业公司禁止他使用单位的电梯和门禁系统。与房地产公司协商未果后，张某向法院提起诉讼，要求恢复电梯和门禁系统的使用。
法院认为，虽然张女士有缴纳房产费的义务，但房地产公司不应以未激活业主门禁卡为由要求她缴纳房产费，这通常会妨碍业主的正常使用。r 禁止进入单元门或使用电梯门禁系统。对于张先生未缴纳房产费引发的违约行为，房产公司可以依法单独维权。法院依法澄清情况后，房地产公司再次使用张某的门禁系统。
【解说】《民法典》规定，房地产服务提供者不得通过切断电、水、暖气、燃气等供应来鼓励缴纳房产费。房地产服务提供者可以通过不激活业主钥匙卡、限制使用电梯等方式减少房产费征收。实质上，房地产服务提供者基于房地产服务合同项下的债权，不合理地限制了业主对建筑物的明确所有权。其行为没有法律依据，且超出了合理必要性的范围。
最高法院已责令房产服务提供者采用合理、合法的方式缴纳房产费用。业主提出要求后在合理期限内不缴纳房产费的，物业服务提供者可以通过调解、提起诉讼或者仲裁等方式维护其合法权益，但不得以影响业主正常生活的方式诱导缴纳。
物业管理公司拒绝腾出房屋的，合同终止后，业主不负有支付物业费的义务。
案情：某小区业主委员会致函某房地产公司，告知原房地产服务合同到​​期后将重新选择房地产服务商，并邀请其积极参与竞标。房地产公司回函称，原房产服务合同到​​期后终止。愤怒。社区随后聘请了一名新的房产服务代表，并与他签订了《物业管理服务协议》。尽管业主委员会及时通知房产中介办理交房手续，但新来的房产服务人员因未在相应期限内辞职，无法长期提供服务。某房地产公司因原房产服务合同终止后未向业主何萌萌先生收取房产费，向法院提起诉讼。
法院认为，房地产公司为原房产提供了服务。合同终止后，业主未按照业委会要求履行移交新物业服务单位义务，且已明确告知法律后果仍拒不离开物业服务区域的，业主不承担以下责任：房产服务合同终止后缴纳房产费。最终判决：驳回房地产公司的诉讼请求。
【解说】根据民法规定，房地产服务合同终止时，原房地产服务提供者应当在约定期限或者合理期限内退出房地产服务区域，房地产服务建筑、相关设施以及房地产服务所需的相关信息，由业主委员会自行管理。该规定规定，房产必须返还给业主或其指定人，业主或其指定人应当配合新的房产服务代表的交接过程，并如实报告房产的使用和管理情况。原物业服务单位违反前款规定的，物业服务合同终止后，不得要求业主缴纳物业费。如果真正的因服务提供者造成财产本身损失的，业主必须赔偿损失。
由于新老房产服务商之间存在利益冲突，一些老房产服务商无视社区业主的共同意愿，继续占用房产设施，并且拒绝返还相关信息。这是一种“以服务之名强行占领”，让新的房产服务商难以顺利运营。本案判决驳回房地产公司的诉讼请求，有利于引导房地产服务商及时退出，依法履行交付义务。这对于规范房地产服务行为、构建和谐宜居的社区环境具有积极意义。
原房地产服务提供者无权对业主委员会的选房决定提起诉讼。新的房地产服务提供商。
【案情】某房地产公司是某社区建设部门选定的初步房地产服务提供商。社区随后召开了业主会议，决定解雇该房地产经纪人并选举一名新的房地产服务代表。社区业主委员会和新的房地产服务代表签订了单独的房地产服务协议。房地产公司认为，小区业主委员会选择新的房产服务商的决定不符合法律关于占用面积比例和业主共同决定投票的业主人数的规定，诉讼请求确认该决定无效。法院认为，房地产公司不拥有该小区，不受业主委员会决定的约束。由于公司对董事会的决定没有直接利益d 被起诉的业主，无权提起诉讼推翻业主委员会的决定或确认其无效。最终判决：房地产公司提起诉讼，驳回诉讼。
【指控】根据民法规定，物业服务公司的选任和解聘必须由业主共同决定。业主委员会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。业主会议决策是业主对社区关键问题进行集体控制并实现自治的重要方式。业主大会的决定对业主具有法律约束力，对业主以外的各方不具有直接约束力。因此，房产服务提供者没有必要也没有效力请求人民法院确认业主大会决定的效力。原房地产服务提供者认为因房地产服务终止造成损失的服务合同，可能会提出另一项索赔。
最高人民法院表示，本案明确了房地产服务提供者不得对业主委员会选择新的房地产服务提供者的决定提起诉讼。发挥治理作用，有利于维护业主委员会决策的有效性，依法保护业主。行使共同经营权。
《人民日报》（2025年12月11日第7页）
（编辑：袁博、赵新月）
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